• Buro Jansen & Janssen is een onderzoeksburo dat politie, justitie, inlichtingendiensten, de overheid in Nederland en Europa kritisch volgt. Een grond-rechten kollektief dat al 30 jaar publiceert over uitbreiding van repressieve wetgeving, publiek-private samenwerking, bevoegdheden, overheids-optreden en andere staatsaangelegenheden.
    Buro Jansen & Janssen Postbus 10591, 1001EN Amsterdam, 020-6123202, 06-34339533, signal +31684065516, info@burojansen.nl (pgp)
    Steun Buro Jansen & Janssen. Word donateur, NL43 ASNB 0856 9868 52 of NL56 INGB 0000 6039 04 ten name van Stichting Res Publica, Postbus 11556, 1001 GN Amsterdam.
  • Publicaties

  • Europa

  • Politieklachten

  • Bijlage X – 11.6. Witwassen en investeren op de onroerend goedmarkt

    11.6. Witwassen en investeren op de onroerend
    goedmarkt

    Meer dan bij de handel in effecten is de handel in onroerend
    goed niet alleen een middel maar ook een doel. Het is een
    eindbestemming van misdaadgeld. Twee verschijningsvormen van de
    route naar deze bestemmingen worden hieronder gepresenteerd.

    11.6.1. Winst creren door ABC-transacties.

    De waarde van onroerend goed, is evenals antiek en kunst,
    moeilijk exact op geld waardeerbaar. Dit maakt onroerend goed
    bijzonder geschikt voor de bekende ABC-truc om gefingeerd winst te
    behalen.

    In de kern komt de ABC-constructie erop neer dat onroerend goed
    voor een steeds hoger bedrag wordt doorverkocht. De verkoop vindt
    slechts in schijn plaats; de betrokken partijen A, B, C, D,
    enzovoort behoren tot dezelfde organisatie. Soms komen
    bedrijfsongevalletjes voor. Van een appartementencomplex worden
    appartementen door verschillende bedrijven aangekocht en weer
    verkocht. Op een goed moment wordt de koopprijs binnen een maand
    tijd bijna verdrievoudigd. Bijna twee jaar later blijkt dat er bij
    de laatste verkoop onbedoeld te veel appartementen zijn
    overgedragen. Van deze panden wordt de eigendom terug geleverd aan
    de verkoper, overigens zonder dat restitutie van de koopsom
    plaatsvindt. Dit bewijst dat de betrokken twee bedrijven geen
    partijen waren, maar onderdeel van dezelfde organisatie. Zoals
    gezegd, is de kern van de ABC-constructie dat onroerend goed steeds
    voor hogere bedragen wordt doorverkocht. Zo kan onroerend goed met
    een marktwaarde van f.800.000 dat in bezit is van BV A voor een
    miljoen gulden verkocht worden aan BV B. Deze verkoopt het op zijn
    beurt door aan BV C voor 1,2 miljoen, waarna het voor 1,4 miljoen
    terechtkomt bij BV D. Hiermee is een legale winst gerealiseerd van
    600.000,-. BV D zit nu met overgewaardeerd onroerend goed dat
    wanneer hij dit tegen de marktwaarde aan derden verkoopt, op papier
    een verlies zal opleveren van een zelfde bedrag. De bereikte winst,
    namelijk het witwassen van 600.00 gulden, wordt op deze manier weer
    teniet gedaan, tenzij fiscaal compensabele verliezen ontstaan. Deze
    zijn in de komende jaren verrekenbaar met legale winsten die worden
    gemaakt.

    In de praktijk blijken op de ABC-transactie allerlei varianten
    mogelijk te zijn. Zo kan men de uiteindelijk waardevermeerdering
    van het onroerend goed vooraf laten gaan door een sterke
    waardevermindering. Verliezen kunnen van de belastingen
    worden afgetrokken en het verschil in verkoopprijs kan met zwart
    geld aangezuiverd worden.

    Bij een ABC-transactie kan ook als belang prevaleren dat een
    hoge koopprijs een hoge lening legitimeert. Wanneer de financiering
    van het onroerend goed geschiedt met behulp van leningen van
    buitenlandse rechtspersonen of banken waarbij het geleende geld
    direct of indirect weer afkomstig is van de criminele organisatie
    (zogenaamde loan-back methode), betekent een zo hoog mogelijk
    opgeschroefde koopprijs een maximale winst voor de koper. Hieronder
    volgt een voorbeeld uit de praktijk, waarin aangestuurd wordt op
    waardevermindering bij de start van de ABC-keten. BV 1 laat
    conservatoir beslag leggen op een perceel grond dat eigendom is van
    BV 2. Achter beide BV’s blijkt echter dezelfde persoon schuil te
    gaan, de heer A. Op de openbare veiling wordt het perceel gekocht
    door BV 3 voor drie miljoen waarna het voor een kleine twee miljoen
    gulden door BV 4 wordt aangekocht. Tien minuten later wordt het
    terrein doorverkocht aan BV 5 en weer vijftien minuten later wordt
    het voor een miljoen meer verkocht aan BV 6. Steeds blijkt de heer
    A de man achter de schermen van de BV’s. Een zwak punt in de
    ABC-transactie is de positie van de laatste schakel C. Na de
    transactie staat het onroerend goed te boek voor een waarde die de
    marktwaarde overstijgt. C of diens criminele organisatie staat nu
    voor de keus om het pand ofwel voor eigen gebruik aan te wenden of
    weer te verkopen. Beleggers zullen uiteraard alleen tegen de
    marktwaarde willen kopen, waardoor de organisatie het gewitte geld
    weer zou verliezen.

    In de praktijk is hierop naar het lijkt een ingenieuze
    oplossing gevonden. Naar het lijkt, omdat de hierna volgende casus
    gebaseerd is op zachte informatie. De casus zelf is overigens
    gedestilleerd uit gegevens die op verschillende praktijkgevallen
    betrekking hadden. De oplossing is simpelweg om het onroerend tegen
    de overgewaardeerde prijs te verkopen! Dit lukt wanneer het gehele
    pakket door een beleggingsfonds wordt overgenomen, waarin de
    criminele organisatie een duidelijke say heeft. Bijvoorbeeld in de
    vorm van een meerderheidsbelang. Na aankoop van het veel te dure
    pakket onroerend goed trekt de organisatie zich langzaam maar zeker
    geheel uit het fonds terug. Het beleggingsfonds ondervindt vroeg of
    laat schade van het overgewaardeerde onroerend goed. De gewone
    belegger betaalt derhalve de rekening van het witwassen.

    11.6.2. Investeren in onroerend goed

    Van alle strafzaken die bij ons bekend zijn geraakt tijdens het
    onderzoek, is de XTC-zaak verreweg het belangrijkste voorbeeld van
    investeringen met misdaadgeld in onroerend goed. Dankzij de goede
    administratieve organisatie van de XTC-groep en een uitstekend
    rapport van de afdeling forensische accountancy van de CRI is
    nauwkeurig te reconstrueren op welke wijze misdaadgelden werden
    witgewassen en uiteindelijk werden genvesteerd in onroerend goed.
    De XTC-zaak is een van de weinige strafzaken waarin de
    verschillende elementen van het witwassen (placement, layering en
    integratie) over het voetlicht komen. Bovendien verschaft de zaak
    goed inzicht in de loan-backmethode en in de toepassing van het in
    deel 2 beschreven onderscheid tussen juridisch en economisch
    eigendom.

    In het rapport van de forensische accountant wordt becijferd dat
    de XTC-groep in tien maanden tijd een omzet van bijna 300 miljoen
    gulden heeft gehad. Na de aftrek van allerhande kosten bleef
    minimaal 72 miljoen gulden over voor investeringen. Aangetoond (en
    geconfisqueerd) is een bedrag van 15 miljoen gulden, dat in
    onroerende goederen was genvesteerd. De omvang van de totale
    investeringen was veel hoger, omdat banken in veel gevallen 80% tot
    90% van het te investeren bedrag financierden.

    Een van de belangrijkste voorbeelden hiervan is de investering
    in de bouw van een aantal bedrijfsloodsen in Amsterdam. In totaal
    is met deze bouw een bedrag van 26 miljoen gulden gemoeid. De
    financiering van het project werd georganiseerd door BV 1, waarvan
    een grote vastgoedhandelaar eigenaar is. De investering vergde 2,5
    miljoen gulden eigen financiering, terwijl de rest met hypotheken
    gefinancierd zou worden. Dit bedrag kwam langs verschillende
    trajecten bij het bouwbedrijf terecht. Vanuit de kas van de
    organisatie werd het bedrag gesplitst; een deel werd gewisseld in
    Belgi (Engelse ponden in Belgische franken) en bij een Belgisch
    wisselkantoor op rekening gestort van een buitenlandse
    rechtspersoon Incorperated, (Inc.) 1. Vervolgens vinden met behulp
    van het wisselkantoor enige manoeuvres plaats (het geld wordt van
    de rekening gehaald door een uitgeschreven cheque, ten gunste van
    een andere buitenlandse rechtspersoon gestort en uiteindelijk weer
    geboekt op rekening van Inc. 1). De buitenlandse rechtspersoon is
    opgericht in Panama door enkele advocaten aldaar die ook als
    bestuurders optreden. De volmacht om gebruik te maken van de
    bankrekening is aan een van de leden van de XTC-groep gegeven. Op
    deze wijze blijft de betrokkenheid van de groep formeel perfect
    buiten beeld, terwijl in feite via de volmacht volledige
    handelingsbevoegdheid is gecreerd inzake het vermogen van de
    rechtspersoon.

    Een ander deel van het geld wordt bij een gewone bank in Belgie
    gewisseld (ponden in franken) en enkele dagen later wederom
    gewisseld (franken in guldens) en via een bank gestort op rekening
    van een Limited 1 (Ltd.) bij een andere bank in Belgie.

    Een derde deel van het geld wordt direct gestort op rekening van
    deze Ltd. 1. De Ltd maakte beide bedragen over op een rekening van
    de centrale schakel Inc. 1 bij een Luxemburgse bank. Inc. 1 is
    opgericht op de Westerse Samoa. Formeel heeft de XTC-groep geen
    betrokkenheid bij deze rechtspersoon. Er bestaan evenwel duidelijke
    aanwijzingen dat een van de leden van de XTC-groep achter deze
    rechtspersoon schuilt gaat, aangezien hij de bevoegdheid heeft te
    beschikken over de bankrekening. Deze Inc. sluist het geld in de
    legale markt althans op rekening van de BV 1 (van de grote
    vastgoedhandelaar) die de financiering van het project organiseert.
    Indien wij aannemen dat de vastgoedhandelaar deel uitmaakt van het
    complot (hij wordt vooralsnog niet vervolgd voor betrokkenheid bij
    de XTC-organisatie), is er sprake van een loan-back-constructie:
    men doet een aanbetaling aan zichzelf. Onduidelijk blijft overigens
    in deze casus waarop door de betrokkenen uiteindelijk is
    aangestuurd; het strafrechtelijke onderzoek maakte een eind aan het
    bestaan van de XTC-groep.

    Dankzij de juridische en economische eigendomsconstructies
    konden de betrokkenen in het midden laten wie nu eigenlijk de
    financier van de loodsen was of zou worden; werd de betaling van de
    2,5 miljoen gedaan als lening aan BV 1 die de economische en
    juridische eigenaar is/zou zijn? Of was de 2,5 miljoen een betaling
    aan de aannemer ter verwerving van het eigendom door de Samoase
    Inc.? Hoe het ook zij, wanneer wij door alle chicanes en
    constructies heen kijken zien wij dat de juridisch eigenaar van de
    loodsen BV 1 is die het eigendom financiert met misdaadgeld.


    vorige        
    volgende        
    inhoudsopgave en zoeken